过去一年多，泡泡玛特（POP MART）的拉布布公仔（Labubu）在世界各地引发盲盒热潮，让凯德投资集团首席战略官、商业管理首席执行官杨钦富不得不承认，自己看走了眼。
40岁的杨钦富接受《联合早报》专访时指出，泡泡玛特第一家门店就开在凯德旗下的上海来福士广场（Raffles City Shanghai）。“我当时以为两三年后，拆盲盒的热潮就会过去。没料到因为Lisa，让泡泡玛特更加红火。”
Lisa是韩国女子音乐组合Blackpink成员，她在自己的Instagram账号上传拥抱拉布布公仔的照片后，让这有着一对尖耳、毛茸茸身躯和九颗尖牙的精灵，一夜之间人气飙升。
香港出生、比利时籍插画家龙家升，以北欧神话为灵感创造了拉布布，并于2019年与泡泡玛特签下独家授权协议。
占费用收入三分一 商业管理是凯德四大增长引擎之一
泡泡玛特和拉布布，在杨钦富看来，正好反映了商业管理的可控与不可控。
“我认为，商业管理是80％的理性，加上20％的理想。我们的商场可以有最好的空间和不同类型的租户占比规划，希望带动人流和租金，但不会有人料到泡泡玛特和拉布布会因为Lisa爆红。”
商业管理业务是凯德投资（CapitaLand Investment）费用收入相关业务的四大增长引擎之一。在2024年首九个月，这项业务营收同比增长14％至2亿8100万元，占整体费用收入大约33％，也是占比最大的一项业务。
凯德于2024年11月举行的投资者日宣布，要在2028年以前，将基金管理规模（FUM）扩大至2000亿元，并在2028年至2030年之间，营运盈利增长超过一倍至10亿元以上，其中六成至七成要来自费用收入相关业务。
从“用钱赚钱”转向“以人赚钱”
杨钦富说：“之前我们是一家开发商，买一块地、盖一栋楼，我们是用钱去赚钱。现在我们比较偏以人赚钱，比如我们的商业管理板块，采取的是轻资产策略。”
凯德在新加坡拥有超过130项房地产，是最大的私人业主。它及旗下凯德综合商业信托（CapitaLand Integrated Commercial Trust）和凯德腾飞房产信托（CapitaLand Ascendas REIT）持有的零售商场、办公楼、综合发展项目、商业与工业园区、物流和数据中心，都交由商业管理部门负责管理。
杨钦富说：“信托经理人是业主，我们是管理方。他们看的是贷款融资和资产估值，我们看的是如何在既有的租赁面积里，产生最高的收入。所以，我们每隔几年就会进行资产提升计划。”
尽管同属凯德旗下，杨钦富强调，信托面对的是大众和投资者，“不是我们的任何计划，信托都会同意。他们有一定的回报率和派息率要求，我们的资产提升计划必须能够配合”。
中国市场竞争“非一般地卷”
原本只负责中国市场的商业管理业务，杨钦富去年8月也兼管东南亚市场，他形容中国市场的竞争是“非一般地卷”。
“我们在中国市场学习到怎么从租户的角度看事情。例如一个品牌在新加坡可能开五家至10家店，在中国可能开500家店。每家店进入我们的商场，我们都会去了解它的租售比是多少？如果全市有20家店，那家店排名第20，可能很快就被淘汰，我们要帮它想怎么改善租售比。例如商场办活动，它们可以怎么配合。”
租售比指的是租金加上管理费用，除以销售额的比率，是衡量租户承租能力的指标。比起租金的多寡，杨钦富说，商业管理更重视租售比，而在这方面，凯德的资产与科技布局是一大优势。
将人货场三个环节串联起来
为了分散风险，杨钦富观察到，这两年更多中国品牌拓展海外市场。“如果这些品牌来新加坡，它们要挑地点好、人流好、销售也好的商场，很多都是凯德的。
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“所以我们有的是人、货和场。人是人流，有人流才会带动销售和租金。货是我们的租户，有的是主动找我们，有的是我们引进的品牌。我们有跨国团队，能筛选出可行和不可行的品牌。这就是我之前说的80％的理性分析。”
此外，凯德在市区和市区外都有商场。进入新加坡的品牌在市中心的商场站稳脚步后，可以逐渐向市区外的地点扩展。品牌如果要在新加坡成立办事处和建立供应链，凯德旗下还有办公楼和物流资产。
将人、货和场三个环节串联起来的是手机应用——凯德星系统。杨钦富透露，凯德星在新加坡有150万用户，中国是它的好几倍。“我们还会继续优化这个系统，让用户更快地领取积分，将用户引导到我们的商场消费。”
增加第三方管理合同 扩大费用收入来源
有了不同资产的管理经验，凯德的商业管理业务将触角延伸到第三方管理，也就是替第三方管理资产，扩大费用收入来源。
杨钦富说：“重资产是轻资产的底气。我们累积的管理经验，是第三方放心将资产交给我们管理的原因。但我们在选择管理的项目方面，也是很谨慎的。譬如说地点偏远、建筑偷工减料，都不是我们要的。”
凯德已在新加坡签署五份第三方管理合同，其中包括新邮政中心（SingPost Centre）和嘉龙威购物广场（Kallang Wave Mall）。在中国也签订了五份第三方管理合同，另有四份正在拟议中。
轻重资产策略并进，杨钦富说，商业管理会继续扮演好作为凯德其中一副增长引擎的角色。“大目标已经定在那儿，我们只能努力往前走。”
九年升任集团首席战略官 成最年轻高阶领导
杨钦富是家中长子、下有一名相差10岁的弟弟。小时候，他对未来还是懵懵懂懂。“没有特别想上大学，也没有特别不想上大学。”
直到进入了莱佛士初级学院，在同学的影响下，他开始憧憬出国留学。
“我的很多同学，都是父母开车送上学，我是组屋区出身，获得奖学金，改变了我们的家庭。”
杨钦富于2003年获得总统奖学金，到美国耶鲁大学修读哲学、政治学及经济学。
学成归国，他前后在国防部、外交部和人力部历练10年。选择投身私人企业，是因为人生走到了一个阶段，杨钦富开始思考自己的职场价值。
“在政府部门做的事情都很有价值，可我不希望一辈子只有一个雇主，所以想到外面闯一闯。”
他于2015年加入凯德，先在集团旅宿业务雅诗阁公司（The Ascott Limited）负责东南亚市场，直到冠病大流行暴发，杨钦富决定接受派驻中国。
“当时因种种原因，管理层希望有人去中国。我的女儿刚出生，就跟太太说我们去体验一下。很多时候就是这样，风平浪静时，这样的机会轮不到你，没人想去的时候，你才比较有机会。”
临危受命，杨钦富去年4月升任凯德投资集团首席战略官，成为集团最年轻的高阶领导。他很庆幸一路来有很多贵人愿意教他、给他机会。“有人给你机会，你能做的就是努力，要对得起这些机会。也许你的能力达不到，但努力一定要到位。”
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